未来如果人口减少，楼市会发生什么情况

先给大家挂一段4月6号谈房子那篇文章的最后一段

最近这两个月学区政策被锤成啥样、课外辅导行业被锤成啥样大家也看到了。

今天这段文字原本是接着跟网友们的交流写的。

首先是分享了一篇文章，大意是未来人口总量即使下滑房价也不会跌，因为养老金账户随着新鲜血液变少会收支不平衡，然后政府只能选择发更多债务去覆盖这部分缺口，最终造成全社会的存量货币变得更多、房价更贵。

我是认可文章的思路，但做了点补充：眼下最要紧的是医保账户，养老金账户相反不是那么紧迫。关于这点过去也分享过，我就不重复解释原因了。

当然这个作者写得有点夸张，我认为准确说也不应该是所谓的“普涨”，而是只要未来的人愿意买来住/投资的房子都会涨（看起来是句废话对吧）。另外，普通人看结果，牛逼人算过程。选择当房价多头，最后的结果也许你能接受，但是过程呢？

中国太大，分结构看太过于复杂，我只能一篇一篇文章不断写，尤其考虑到未来对于任何时候的普通人而言想象起来都难，不妨还是参考日本。

日本从90年代初泡沫破灭后走到今天，有个先抑后扬的过程，这个抑制属于他们全国，但这个扬起的过程仅属于东京大阪为核心的城市群，以上是价格现象。具体一点谈未来人的购买感受，日本全国小城市房价都相对过去不贵，甚至不要钱也能上车。但是日本因为有房地产税，导致其国内出现了一大堆无人认领的住宅。

有本书专门聊这个：

谈到这个话题，如果你不仔细看书而是只盯标题或我上面那段文字，恐怕也以为是讲所谓的小城市房子不要买、大城市才有保障之类的老生常谈。

我们绕回来讲，即使政府选择债务扩张来覆盖医保/养老账户缺口，那么扩张出来的钱一部分直接发给需要报销医疗开支的人、需要领取养老金的人，他们再通过医疗系统回收流动性（老年人的医疗开支比年轻人高很多倍），最后钱并没有流转到所有潜在需要购房的人手里，而是再通过医疗系统做发散，被未来赚钱能力最强的人获取。

这批人里面任何需要买房的，他们选择购买哪些房子、哪些房子的价格才有可能涨，这是最基本的道理，不需要太多分析。

如果因为债务扩张（经济日本化）就能够让所有房子一起涨，那日本楼市也不会变成今天这样，所以普涨是不可能的，普跌则是泡沫一旦破灭后杀估值阶段最可能发生的情景，杀完估值后再做逻辑修复，又是日本过去二十年核心城市圈房价上涨的原因。

如果我们考虑到中国与日本相比的不同点，那就更没完了。

日本人哪怕到泡沫破灭后，工薪阶层的购买力依然相比中国今天要高，但他们可选择的房产则相比中国要多得多，且基本进入买方市场，议价空间比较大。

那么他们为什么不去购买很便宜的房子居住呢？

事实是在那种环境下依然向社会供应高薪工作机会的只剩下极个别大城市，其他城市的就业蛋糕是越缩越小的，也就是所谓的经济长期不景气。

老年人还好说，各种制度、文化作保障，好歹能有个工作干。新生代年轻人反过来，只能去大城市打份工，即使小城市依然有一些工作机会，年轻人处于各方面考虑不太愿意做，有点追求的人都往东京跑。

如果仅考虑一代人的需求，那么缩在小城市陪着它慢慢变老、最终衰亡，倒也无妨。当目光展望向未来，那么情况就完全不同，即使你知道这里面的陷阱，也无力主动规避。

最有趣的是，即使是日本东京这样的大城市，它核心城区范围内也出现了大量无人认领的住宅。

所以今天网友问到：盲猜未来的人愿意买房子一定是改善型需求，那么一定是环境好，位置好，配套好，小区品质好的房子。否则还是租房。

我的回复是：你说这个事在2014年前后的讨论其实是这样的——中国城市会不会出现贫民窟？然后大家用脚投票。然后zf出手搞了棚改和全面扶贫。多么波澜壮阔的行情啊～